【业绩会直击】禹洲地产(01628.HK):销售、土储齐发力 多元化业务助力新腾飞

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8月27日,禹洲地产(01628.HK)在香港举行中期业绩发布会,公司创始人、主席兼执行董事林龙安、执行总裁蔡明辉、财务总监黄展鸿等出席会议。

8月27日,禹洲地产(01628.HK)在香港举行中期业绩发布会,公司创始人、主席兼执行董事林龙安、执行总裁蔡明辉、财务总监黄展鸿等出席会议。 

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一、中期业绩概述 

今年上半年禹洲地产收入为人民币92.43亿元,较2017年同期72.47亿元上升27.54%;母公司拥有人应占利润由2017上半年7.86亿元同比上升69.33%至13.3亿元,母公司拥有人应占核心利润同比上升25.90%至11.58亿元。每股核心利润为人民币27.67分,同比上升14.86%。每股基本盈利为人民币30.55分,较2017年同期的人民币20.57分上升48.52%。公司中期股息每股11港仙。 

1· 合约销售持续增长收入结构进一步优化 

今年上半年禹洲的物业销售收入达89.73亿元,同比上升27.32%,占集团总收入的97.08%。交付的物业总建筑面积约为69.17万平方米,同比上升9.96%,物业销售收入上升主要是由于期内物业交付面积增加和平均售价上升所致。 

2018上半年交付及确认销售的物业平均销售价格,为每平方米12,574元,同比上升12.23%,主要由于长三角地区(尤其是上海及南京)于期内交付的建筑面积增多,而这些物业的销售均价相对于其他城市物业较高所致。 

区域分布上,长三角、海西、环渤海、粤港澳大湾区都市圈分别贡献确认销售金额的63.46%、24.10%、11.62%及0.82%。随着公司在全国深耕的战略进一步深化,公司收入来源城市更加多元化。 

另外公司在其他版块的业务亦表现不俗,收入结构实现进一步优化。上半年公司投资物业租金收入约为1.02亿元,同比增长约42.58%,主要由于相关物业出租面积及租金单价上升所致。物业管理服务公司录得物业管理费收入为人民币1.58亿元,较去年同期增加35.18%。 

2· 土储持续蓄力千亿规模可期 

今年上半年公司还通过招拍挂以及收并购的方式,斩获16幅优质地块,权益土地储备地价合共约55.24亿元,权益归属总建筑面积逾121.67万平方米,平均楼面价为5,297元每平方米。 

而截至2018年6月30日,禹洲的土地储备总可供销售建筑面积约1,725万平方米,货值超3,000亿元,118个项目分布于六大都市圈共25个城市,平均楼面成本约为每平方米4995元。公司现在持有及管理的土地储备足够集团未来三至四年的发展需求,并且也能够有效保障公司实现千亿目标。 

从公司土储布局来看,其主要分布在长三角区域、海西经济区、环渤海区域、粤港澳大湾区、西南区域及华中区域,公司同时也积极向一二线城市群纵深发展,并以此为中心,辐射三四线城市。 

3· 财务表现稳健,派息继续大手笔 

禹洲地产财务风险可控。2018年上半年公司净负债率为62.96%,处于行业较低水平。 

公司现金流风险充裕,上半年现金大幅增加,截止6月30日,禹洲的现金及现金等价物和受限制现金为250.87亿元,较2017年12月31日的174.98亿上升43.37%。 

融资方面,公司截止6月30日加权平均融资成本为6.52%,在行业内具有竞争力。 

公司上半年继续维持较高的毛利,半年毛利29.14亿元,较2017年同期上升22.03%,毛利率为31.53%,处在行业较高水平。 

今年上半年禹洲继续大手笔派息,中期股息每股11港仙,约为期内核心利润的34.85%。 

4· 多元化业态起飞,站上转型风口 

目前,禹洲商业在上海、厦门、合肥、泉州、南京、武汉、杭州等地,筹备运营共有27个项目,打造商业面积超过200万平方米,商业产品覆盖了购物中心、写字楼、街区商业等多种业态。 

除了住宅和商业开发,禹洲目前正积极探索转型升级与创新发展的新思路。公司在5月宣布与中国航天建设集团在承德共同推出占地267万平方米的航天智慧科技城,并成立了产融租赁事业部、医养产融事业部等,推动新业务的落地与发展。 

另外面对长租公寓这一风口,禹洲亦成立了租赁事业部,将在长租公寓、联合办公等业态进行大胆尝试,结合项目特点进行合理布局,以此谋求更大的商业效益。 

二、Q&A 

Q1:公司下半年700多亿的可售货值,但是按照进度的话,这里面有多少是在十二月?或者有多少会推到明年? 

A1今年下半年预计推出的总货值是人民币705亿元,这些货值大部分会在9、10月推出,从9月开始,苏州、南京、上海、杭州都会有大量的推出。销售旺季“金九银十”, 我们的推盘不会压到十二月。像徐州7月刚拿的地也会在12月开盘,也不会压在年底。前段时间我们一直在加快工程进度以及获取预售证的速度。 

Q2:多盘联动是否造成内部竞争的风险,管理层怎么看? 

A2我们在同一个城市的项目都分布在不同区域,产生竞争的量比较小。另外我们推出的产品有差异性,避免同类产品会产生客户的竞争。 

Q3:大湾区的并购进度是怎样的?下半年拿地安排? 

A3正在积极拓展,有很多项目都在抓紧沟通,未来项目成熟的话就会公布。我们不会盲目拿地,包括在大湾区。 

我们会见机拿地,预计12月、1月拿地成本可能会更低,会用在这两个月拿价格较便宜的地。 

Q4:公司今年没有上调全年目标,是不是对行业前景看法变得保守?公司是不是觉得发展已经从高速增长变成以行业平均速度在增长?公司将如何确保完成2020年1000亿销售目标? 

A4上调的话,要综合考虑利润、规模、负债率三个因素,我们不会盲目的提高销售目标,而牺牲利润,要做一个均衡“三驾马车”的企业。要实现千亿目标,我们目前拥有1,725万平方米土地储备,土地储备充足。而且在2018年12月份,2019年1月份土地市场低潮期时,还会拿一些便宜的土地,我们有信心可以达到2020年一千亿的目标,而且我们的发展会略高于行业平均水平。 

Q5:关于现金流,公司预测2018年合约销售回款有373亿,而3月给的指引大概是426亿,下调了14%。销售回款下降的原因是什么? 

A5上半年销售回款确实有所下降,主要由于权益比例略有下降所致。 

Q6:中报显示公司的毛利率为31%,以前每年都是34-35%,预计2018年全年、2019毛利率大概会是多少? 

A6毛利率在30-35%之间是没问题的。我们对股东的承诺与我们对内部的要求是一致的,我们还是很追求利润,对利润很敏感,我们要求高管团队利润是要达标的。 

Q7:如果要达到2020年的千亿目标是否会多拿地? 

A7首先我们在土拍市场买地,如果地价不合适就不会购买。除此之外,我们更多的将会采用收并购的方式,选择合适的战略伙伴,如果价格、收益率合适,我们占比51%或者更低的权益也是考虑的。 

今年下半年也是有很多机会的,很多项目都出来了,我们也在积极跟进中,尤其是2018年12月、2019年1月,收并购的机会更多。我们会预备多些现金,在低潮期多拿点地。 

Q8:怎么看网络上讨论的今年厦门的房价大跌,对禹洲有什么影响? 

A8厦门是禹洲的发源地。厦门金砖会议之前,房价地价涨幅过大,上升约70-80%,之后一手房的价格都没有上升很多;近期二手房价格下调14%,基于之前的涨幅来看,下调较为合理。厦门土地供应紧缺,一手房推出的量也不多,而且一手房价格受政府管控,没有下调;对于禹洲在厦门的项目的影响,我们认为影响不大,综合来看我们的土地成本还是很有优势的,比如溪堤尚城拿地成本较低,即使房价下跌但是还是高于楼面价,保持了足够的利润空间,因此厦门项目高地价和低地价相互均衡考量的话,影响不大。另一方面厦门对整个集团销售贡献占比不大,2018年上半年厦门约占合约销售额的3.9%,我们更多的销售收入来自于长三角区域,不像原来福建占比70%左右,区域政策对我们全国布局销售的影响也比较小。 

厦门现在在振兴十二个千亿产业,比如机械产业、电子产业等,也是有实体支撑的城市;国家正在推动以厦门为主的闽西南一体化,并对接台湾经济发展,预期国家的投资不会减少,比如新机场、基础设施投入等,都是国家战略作支撑和布局。未来厦门还是最适宜居住的城市之一,随着产业的完善、战略的支撑,我们认为房价下跌的可能性较小,对厦门市场,我们还是比较乐观。 

Q9:禹洲地产未来净利润要进入行业前30,关于销售规模有没有设定排名目标? 

A9进入前30并不是“量”进入前30,而是利润进入前30,股东更在意的利润是公司的盈利能力。我们利润有进入30名的目标,销售规模进入千亿阵营就好,而且销售的真正数据和权益数据是有差异的。另外各个机构的关注点也不同,像标普、或香港评估机构看权益口径、利润、看战略布局,但内地的很多评级都看“量”。禹洲比较看重的还是看权益口径、利润、抗风险能力,注重三驾马车并行的均衡发展,我们从股东利益最大化考虑,稳健推盘,按照步骤一步一步来,到2020年到一千亿就行了。 

Q10:年初说了一些并购项目,比如大湾区、西部城市,这些项目的进度是什么样? 

A10我们的并购不盲目,如果价格太高,我们也不冒进。对大湾区来说,也会见机行事,没有合适的机会就等一等,合适的时候会向大家公告。 

Q11:收购沿海家园资产包,资产回报与预计的会否相同?七个资产中,一年能开发多少?毛利率跟现在比会不会更高? 

A11这不是我们对沿海家园第一次并购了,已经是第三次的合作,但从法律权益、财务事宜都要厘定清楚。拿利润来讲,我们已经并购过沿海在福州、武汉的两个项目,这两个项目都能达到30%以上毛利率。经过我们测算,这些项目应该也是可以达到我们盈利空间的要求,没有什么大问题。

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