当代置业(01107.HK):复合45%增速的低估值房企,绿色”品质+生态“奠定竞争优势

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房地产市场从满足“住”到满足“住得好”的需求方面转变的发生。而在二三线城市中,”生活品质“对企业产品去化更是起着至关重要的作用,这一转变会影响地产行业3-5年的竞争格局,而从这个角度看,不管是论产品还是估值,有一家被市场忽视的企业:当代置业,值得被关注。

最近二级市场出现回暖,地产板块在中期盈喜预期下有所反弹。市场普遍预期2018年下半年调控不会出现太大的放松,因此在选择投资标的上不应盲目追高,应关注业务与估值上具备长期优势的投资标的。过往,分析房企主要两个方面:短期看销售,长期看土储。而如今,一些开发商过度追求高周转而带来的楼品质量问题屡屡发生,这无疑给投资者、买家敲醒了警钟,不再单一追求周转速度,加大了产品品质和在评估因素的比重。

房地产市场从满足到满足住得好的需求方面转变的发生。在二三线城市生活品质对企业产品去化更是起着至关重要的作用,这一转变会影响地产行业3-5年的竞争格局,而从这个角度看,不管是论产品还是估值,有一家被市场忽视的企业:当代置业,值得被关注。

当代置业从诞生之初就有别于普通的房地产开发商,绿色科技产品一直是公司的核心竞争力。公司有18年的投入和孵化经验,当代置业是地产商中少有的拥有技术壁垒的企业,这一优势以往体现的并不多。但是此时地产行业已进入转折点,同行纷纷进行多元化布局,而当代置业本身就具备成熟的多元化体系。

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当代置业目前成功技术输出和转化,所以现在公司的技术不再是成本,而成为了公司得一个利润来源公司把旗下专利和专业孵化成创业公司,围绕地产延伸细分行业形成生态圈。目前对比同行,当代置业的体系是较为成熟的,这为公司3-5年发展奠定了优势。

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当代置业管理层曾公开表示,公司未来要求复合增长保持在45%左右这个增速在行业是具备吸引力的。从房地产未来的发展路径上看,当代置业有厚积薄发,后来居上的势头815日,当代置业公布半年报,下文对当代置业2018年上半年经营表现进行梳理。

一、销售端快速去化

当代置业2018年前7月合约销售约160.5亿元人民币,同比增长57.4%,总体增速超过市场预期的45%,表现优良。预计2018年全年合约销售规模能超过320亿。

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项目去化情况方面保持良好,如上文所述,当代置业产品的品质优势逐渐体现出来,最终影响去化,推动企业销售金额的增长。2018年上半年,当代置业开发速度也保持高周转5个月开工,8个月开盘。以湖上品学府项目为例,项目在201817日通过招牌挂获得,4个月后便开始开工蓄客,到了6月份,项目便开盘,并在1周内完全去化。

较强的去化能力带动下,当代置业未来1-2年内的结转利润的增速将受到支撑。下面对公司上半年入账的收入和利润进行分析。

从半年报的上看此次半年报的数据有可能使得市场对公司持续的经营进一步低估,这对于专注公司长期价值的投资者意味着投资机会。当代置业2018年上半年,收入为48.6亿元,同比增长11.6%;净利润为3.6亿,同比减少32.5%

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这可能导致市场短期出现误判,这可能带来投资机会,逻辑如下:数据上表面上看不符合预期,特别是净利润,但是其实不然。首先,结转收入上,2017年当代置业合约销售额达到221.9亿元,由于公司工程周期影响上半年只结转了48.6亿,保守估计全年收入增速能达到20-25%其次,上半年净利润上的减少,原因并不源于日常经营,而是因为汇兑损溢,但这只是账面上的数字变化,境外债最早的一笔一年后才到期,所以汇兑影响还存在很大未知数

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目前看美元兑离岸人民币稳定在6.8-6.9,已经达到市场预期,未来人民币下跌空间不大,因此当代置业这部分亏损并不会持续。

二、下半年货值充裕

2018年以来,当代置业合约销售增速不弱,超过57%,全年销售目标320亿元,下半年公司的销售端前景是十分清晰的。从推盘情况看,公司有充足的优质可售项目支撑公司下半年的销售。 

2018年全年可售货值约460亿,其中推盘集中在下半年。下半年计划共有35个项目推货,可售货值达326亿,足够达成全年320亿的合约销售目标。其中,北京、安徽、陕西、湖北、江苏和浙江等地将会成为下半年推盘主力省份。

从总土储看,当代置业土储保持优质。公司的三四线库存在2016-2017年受到外溢效应和货币化棚改影响,量价齐升快速去化。目前,当代置业主要的土储布局在二三线城市截止2018630日,集团土地储备达到737.1万平方米,对应货值1110亿元,按货值划分,其中一线城市占比39%二三线城市超50%,布局合理

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当代置业的发展战略为“3+13+M”,对全国116个重点城市进行深入数据分析,建立城市进入可行性模型,深耕环渤海经济圈长江经济带粤港澳大湾区城市群。

进入2018年以来,当代置业拿地区域主要集中在一二线城市核心区域两小时经济圈的二三线城市,交通便捷,经济水平普遍较高,刚性需求大,同时地价合理。20181-6月,共新增土地13幅,计容面积152万方,对应货值135亿权益占比为74.5%。平均拿地成本(按建筑面积计算)人民币2001/平方米。当代置业通过多元的购地方式,获取土地的成本十分低,整体土储保持高质量公司长期的价值越发突显。

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结尾:

当代置业的销售额有望增加到今年的300多亿,但市值仍维持在上市时水平。按照80%权益销售金额算,PS约为0.2PETTM)为5.6PB0.5,可以说是内房股中最低估的。且根据公司销售目标及过往表现估算,预计2018年全年合约销售为320亿元。若股价保持不变,那么未来PS预计为0.1PE4.0PB0.5

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当代置业估值被低估明显,随着市场对地产板块的预期修复,外汇市场逐渐稳定,公司下半年集中推盘和集中结转会推动业绩增长,都将有望激发公司的重估。

当代置业深耕绿色科技住宅二十余载,是房地产开发商中别具特色的一家企业。以居住品质为核心的行业竞争趋势一触即发,当代置业优秀的产品将扮演不可替代的角色。

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